2024 Türkiye’de en çok konut satılan 4. yıl oldu. Satışların yüzde 90 gibi çok büyük bölümü peşin, kıymetli evrak veya müteahhit kredisi finanse edildi. İpotekli satışlar verilerin düzenli tutulduğu 2011 yılı sonrasının en düşük düzeyine indi.
➔Demek ki konut alıcıları bir süredir finansal hazırlık yapıyordu ki, konut fiyatlarının iki yılda yüzde 186.6 gibi rekor artışından yüzde 40’ın altına inince harekete geçti.
➔Konut satışlarının keskin bir şekilde canlandığı ay Temmuz 2024’tü ve bu ayda fiyat artışı yıllık yüzde 38.7’ye inmişti. O tarihte Merkez Bankası’nın yılsonu fiyat artışı tahmini yüzde 38 idi.
➔Konut fiyatlarının enflasyonla başa baş düzeye inmesi alıcıları erkenden harekete geçirmeye yetti.
ZAMANSIZ FAİZ İNDİRİMİ FİYATLARI UÇURDU
➔Bitişikte Merkez Bankası verilerinden yaptığımız tabloda izlenebileceği gibi, konut fiyatları 2015 yılı ortasında ilk zirvesini yaptı ve ardından inişe geçti.
➔Düşüş tam 4 yıl sürdü ve 2019 ortasında dibi gördü. Yıllık yüzde 17 artıştan başladığı düşüş döneminde konut fiyatları Haziran 2019’da yüzde 1.2’ye artışa kadar geriledi.
➔Buradan başlayan yükselişe Eylül 2021’de faizi suni biçimde düşürme eklenince fiyatlar çığırından iyice çıktı.
➔Tablonun yeşil sütunda görüldüğü gibi konut fiyatları Eylül 2021’de yüzde 36.4 düzeyinde artarken bir yıl sonra Ekim 2022’de yüzde 186.8 ile rekor düzeyine çıktı.
➔Böylece konut fiyatlarındaki yükseliş 3 yıl 4 ay sürdü.
HIZLI GİDENLER GERİ DÜŞTÜ
➔Ardandan başlayan düşüş süreci de tam 2 yıl sürdü ve yüzde 26.8’e inince ilk tepki ile karşılaştı.
➔Fiyatların dibi gördüğü Ekim 2024’te en hızlı iniş bir önceki yükseliş döneminde fiyatı en çok artan illerde oldu. Antalya yüzde 215 ile fiyatların zirve yaptığı Ekim 2022’de en çok artan ildi.
➔Düşüş döneminde ise artış oranı yüzde 12.5’a inerek en fazla değer kaybına uğrayan il haline geldi.
➔Fiyat düşüşlerine en çok direnen de yüzde 40.1 artış sağlayan Erzurum ve Onun etrafında çevrelenen iller oldu.
➔Denilebilir ki, en çok yükselenler düşüşte de başı çekti. Yükselişte en geride kalanlar düşüşte en kazançlı hale geldi.
2018 ve 2024 KAYIPLI GEÇTİ
➔Konut fiyatları ekim ayına kadar gerilemesini sürdürdü ve yüzde 26.8’e kadar indikten sonra yönünü yükselişe çevirdi. 2024’ü yüzde 29.4 yıllık artışla kapattı.
➔2024’ü enflasyon yüzde 44.38 artışla bitirdi. Bu durumda konut fiyat artışını enflasyondan arındırdığımızda geriye yüzde 10.4 reel kayıp kalıyor.
➔Ancak bu kayba kira gelirleri dahil değil. Bina değerinin yüzde 4’ünü kira geliri olarak alırsak bu durumda reel kayıp (10-4=6) yüzde 6 gibi ortaya çıkar.
➔Aslında 2024 yılındaki yüzde 10.4’lük reel kayıp fiyat ölçümlerinin yapıldığı ve kayıtların düzenli tutulduğu son 13 yılın ikinci en büyük kaybı oluyor.
13 YILIN REEL DEĞER ARTIŞI %114
➔En yüksek oranlı kayıp yüzde 12.3 ile sektörün durgunluğa girdiği 2018 yılında yaşanmıştı.
➔2017 ve 2019’da da küçük oranlı reel gerilemeleri dikkate aldığımızda 13 yılda 4 yıl kayıplı, 9 yıl kazançlı geçti. Yüzde 4’lük yıllık kira getirileri ile kayıp yıl sayısı gerçekte 2018 ve 2024 olmak üzere iki yıla indiğini de belirtelim.
➔Nitekim 2012 dahil 2024 yılları arasındaki 13 yılda konut fiyat endeksindeki artış yüzde 2.590’ı buldu. Aynı dönemin tüketici enflasyonu ise yüzde 1.159 oldu.
➔Enflasyondan arındırdığımızda geriye yüzde 114’lük reel kazanç kalıyor. Bu da her yıla ortalama yüzde 9.5 kazanç demek. Kira gelirleri ile kazanç kabaca yüzde 13.5 eder.
KONUTUN YANINDA SADECE ALTIN VAR
➔Aynı dönemdeki finansal yatırım araçlarında ne olduğunu önümüzdeki günlerde ele alacağız. Burada konut değer artışı kıl payı geçen tek yatırım aracının altın olduğunu belirtelim.
➔2012-2024 arasında külçe altın fiyatlarındaki değişme yüzde 2.606 ile konutun çok az üzerinde gerçekleşti.
➔Diğer tüm ana finansal araçların getirileri altın ve konutun değer artışının performansının gerisinde kaldı.
➔Burada hemen belirtelim ki, konutta performans sadece değer artışına dayalı. Kira bunun haricinde.
➔Altında da sadece değer artışı dikkati alınıyor. Zaman zaman altın kiralamaları da söz konusu oldu. Yıllık yüzde 1.5-2 dolayında kira geliri ödendi. Ama çok da yaygınlık bulmadı.
➔Altın fiyatları hem kur artışını hem de altının dünyadaki fiyat değişimlerini içeriyor. Dünyada fiyatı artan altının üzerine Türkiye’de bir de kur artışı eklenince en yüksek getiriyi sağlayan yatırım aracı haline geldi. 2024 yılı hariç geçmiş yıllarda kur artışları enflasyonun üzerinde gerçekleşiyordu.
