Aralık ayı verileri ile birlikte 2024 yılı konut satış rakamları kesinleşti. 1 milyon 478 bin adetle 2024 yılı konut satışlarında bir zirve yılını daha yaşadı. Türkiye ‘de en çok konut 1.499 bin adetle 2020 yılında satıldı. 2021’de 1.992 bin adet olan konut satışları 2022 yılında 1.486 bin olarak gerçekleşti. 2023 hem seçim belirsizliğinden hem de fiyatların yüksekliğinden dolayı satışların 1.226 bine düştüğü yıl oldu.
➔Yıllık bazda satışlar en düşük düzeyini 1.205 bin adetle Haziran 2024’te gördü.
Konut satışları 2024’ün ikinci yarasında sert bir şekilde artışa geçti.
➔İlk yarıda konut satışları yüzde 3.7 gerilerken ikinci yarıdaki satışlar yüzde 41 arttı. Yılın sonuna gelindiğinde de 1.478 bin rakamına ulaşıldı.
➔Üstelik en çok konutun satıldığı 4 yıl olması yüksek faiz uygulandığı bir yılda gerçekleşti. Politika faizleri 2002 sonrasında ilk kez 2024’te yüzde 50’ye çıkarıldı.
➔Bu anlamda Türkiye’de bir ilk yaşandı. Hem yüksek faiz hem rekora çok yakın konut satışları bir arada yaşandı.
İPOTEKLİ SATIŞ DİPTE DİĞER SATIŞ ZİRVEDE
➔Belki bundan da önemlisi banka kredisi kullanmadan, peşin ve diğer ödeme araçları ile yapılan satışların tüm yılların rekorunu kırmasıydı.
➔Bitişikteki TÜİK tablosunda yer alan yıllık satışlardan da izlenebileceği gibi, kayıtların tutulduğu 2013’ten bu yana ipotekli yani banka kredisi kullanarak yapılan satışlar en düşük düzeye indi.
➔158 bin adede inen ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 10.7 oldu. Hem adet olarak hem de oran olarak 12 yılın en düşük rakamı. Mesela 2020 yılında satılan konutların yüzde 38’i banka kredisi kullanılarak gerçekleştirilmişti.
➔Buna karşılık peşin, çek, senet gibi değerli evraklar veya müteahhit kredisinin de içinde olduğu “diğer satış” altında gerçekleşen satışlar 1 milyon 320 bin ile tüm yılların en yükseğine çıktı. Satılan konutların yüzde 89.3 “diğer satışlar” ile finanse edildi.
NEYİ GÖSTERİR?
➔Peşin alımlarda tarihi rekor neyin nesi? Bize neyi gösterebilir?
➔Enflasyon düşüşe geçmekle beraber yakın vadede düşük tek haneli rakamlara ulaşılamayacağı beklentisi demek ki güçlü.
➔Gayrimenkul veya taşınmaz varlıklar enflasyondan iyi bir koruyucu. Finansal okuryazar olmayan bile bu gerçeği biliyor. Enflasyon düşüşüne güvenilseydi paranın konuta yönlendirilmesi rasyonel bir davranış olmazdı.
➔Satışların ilk yarıda durgun hatta geriliyor olmasına karşılık ikinci yarıda önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 40’ı aşan oranda canlanmasında konut alıcılarının yaptıkları zamanlama çok önemli.
➔Baz etkisiyle yaz aylarında enflasyon düşüşü hızlanırken sonbaharda faizlerin düşürebileceği konuşulmaya başlandı ve ihtimal dahiline girdi. Temmuzdan başlayarak konut satışlarının sıçraması da tam bu döneme denk geliyor.
CAZİP YATIRIM ARACI YOKLUĞU
➔Çünkü faiz düşüşüyle birlikte konut fiyatlarının yeniden yükselişe geçeceği hesaplandı. Bu nedenle kredi kullanmadan konut satın alımları hızlandı.
➔Hatta kredi kullanımında da kıpırdanma başladı. Çünkü faiz düşüşleri ile alınan kredi yeniden yapılandırılabilir. Kredi alınması ile yeniden yapılandırma arasında geçecek zaman diliminin kısalması alıcıları önceden harekete geçirdi.
➔Alıcıların bunu daha çok peşin parayla yapması aslında finansal yatırım araçlarında daha güçlü bir alternatif, cazip bir enstrüman bulunamaması da etkili. Faizlerin gerçekleşen enflasyonu ancak karşılaması veya onun altında kalması “Bankada duracağına konutta değerlensin” yaklaşımını gündeme getirdi.
FİNANSMANI NEREDEN?
➔Bu süreçte konut fiyatları yıllık vadede en düşük düzeyine Ekim ayında yüzde 26.8’le indi. ➔Yüzde 186.8’e kadar çıkan konut fiyatlarının iki yıl süreyle gerilemesi, faiz düşüş sürecinin yaklaşması ve inişe geçmesine karşılık enflasyon beklentilerinin yine de yüzde 20’li düzeylerde yüksek kalacağının öngörülmesi potansiyel acıların ellerini çabuk tutmasına yol açtı.
➔Alıcıların çoğalması da iki yıllık sürekli düşüş sürecini bozdu. Konut fiyatları Ekim 2024’te yüzde 26.8 ile dibe vurduktan sonra yılı yüzde 29.4 artışla bitirdi.
➔Rekor satış banka kredisi ile olmadığına göre konut finansmanı nereden karşılanıyor? ➔Elbette son yıllarda izlenen para politikası ve yüksek enflasyonun yol açtığı gelir ve servet dağılımının bozulmasından elde edilen yüksek kazançlardan.
KONUT İŞTAHI YURTDIŞINA TAŞTI
➔Hatta bu kazançların önemli kısmı yurtdışı konut ve gayrimenkul alımlarına yöneldi. Ödemeler dengesi verilerine göre yılın 11 ayında yurtiçi yerleşiklerin yurtdışı gayrimenkul alımı 1.9 milyar dolara çıktı. 2022’ye kadar rakam 500 milyon dolar düzeyindeydi.
➔1.9 milyar doların yanına mortgage de eklemek gerekiyor. Bire dört oranında kredi kullanıldığını varsaydığımızda yurtdışı gayrimenkul yatırımları 10 milyar dolara çıkar. 10 milyar dolar 300 milyar lirayı geçer. 300 Milyar lira Türkiye’de ortalama fiyatlar üzerinden 85 bin konut satın alabilir.
➔Özetle Türklerin gayrimenkul aşkı yüksek faiz de, kredi kısıtlaması da, dövizle kira yasağı da, ülke sınırlarını da tanımıyor.
➔Çünkü rant geliri elde etmek iyi bildikleri bir iş ve enflasyonist dönemlerde iyi bir servet koruyucu.
