TOKİ’nin “Yüzyılın Konut Projesi” adıyla başlattığı 500 bin sosyal konut girişimi, 10 Kasım’da e-Devlet ve banka şubeleri üzerinden başvurulara açıldı. Beş gün içinde 2,8 milyon kişinin müracaat ettiği proje, dar gelirli ailelere aylık 11 bin TL’den başlayan taksitlerle ev sahibi olma imkânı sunuyor. Kağıt üstünde umutlar yeşeriyor, ama şartlara bakınca tablo karmaşıklaşıyor.
Kimler Girebiliyor, Kimler Dışarıda?
Başvuru hakkı, İstanbul’da 145 bin TL, diğer illerde 127 bin TL’nin altında hane geliri olanlara tanınmış. Bu sınır, Türk-İş’in ekim verilerine göre dört kişilik bir ailenin yoksulluk sınırının (92.547 TL) oldukça üzerinde. Yani proje, “dar gelirli” tanımını aşıp neredeyse alt-orta sınıfı da içine alıyor.
Başvuranın, eşinin ya da çocuklarının üzerine tapuda konut kayıtlı olmaması şart. 18–30 yaş arasındaki gençlerde ise “anne-baba evi” detayı devreye giriyor: Ailesinin evinde yaşayan bir genç, genç kategorisinden değil, genel kontenjandan değerlendiriliyor.
Yaş sınırı 18, ikamet şartı ise il veya ilçede en az 1 yıl (şehit yakınlarında 3 yıl). Kontenjan dağılımı emeklilerde %20, gençlerde %20, engelliler ve şehit-gazi ailelerinde %5, üç ve üzeri çocuklu ailelerde %10, kalan %45 ise genel kategori. Başvuru ücreti 5.000 TL, kurada çıkmayanlara iade ediliyor.
Bu tablo, “dar gelirli kim?” sorusunu yeniden gündeme getiriyor. Örneğin 24 yaşında, ailesiyle yaşayan ve 60 bin TL hane gelirine sahip bir genç başvurabiliyor; ama ailesinin evi varsa genç kontenjanı kapanıyor. Kâğıt üstünde eşitlik, fiiliyatta ise işsiz gence düşen yine çaresizlik.
Neden Gerekliydi?
Her hâlükârda bu hamle gerekliydi hatta bir zorunluluktu.
Son bir yılda konut fiyatları %150–180 arasında arttı. İstanbul’da 90 m2 evlerde ortalama kira 33 bin TL’yi buldu.
120 metrekarelik bir daire artık en mütevazı semtlerde bile 8–15 milyon TL aralığında.
Özel sektör projeleri cazip başlangıçlar sunsa da, ofise gittiğinizde karşınıza çıkarılan rakamlar dudak uçuklatıyor. Son taksit hayal kırıklığı diyemiyoruz, hayaller daha peşinat kısmında bitiyor.
6 Şubat depremleri, sağlam konutun lüks değil, hayatta kalma meselesi olduğunu gösterdi. TOKİ’nin geçmiş projelerinin ayakta kalması güven duygusunu güçlendirdi.
Ayrıca bu proje sadece barınma değil, istihdam açısından da önemli. İnşaat sürecinde 9 milyon kişiye iş olanağı yaratılması hedefleniyor. İstanbul’a ayrılan 100 bin konutluk pay da kira piyasasında bir miktar denge sağlayabilir. Teoride, evet.
Gelir Sınırı ve Gerçek Erişim
Ancak şu var:
Gelir sınırı 127–145 bin TL arasında belirlendiği için proje, gerçek anlamda “dar gelirli”yi dışarıda bırakıyor. 30 bin TL altı haneler, yani en kırılgan kesim, sistemde görünmez kalıyor.
Üstelik hane geliri hesabı, aynı evde yaşayan gençlerin gelirini toplam aldığı için genç kategorisi pratikte işlemez hale geliyor. Böylece fırsat eşitliği ilk aşamada delinmiş oluyor.
Taksitler her altı ayda bir memur maaş artışına endeksli. Ortalama %25 enflasyonla beş yıl içinde 11 bin TL’lik taksit 27 bin TL’ye çıkabiliyor. Başlangıçta kira gibi görünen ödeme, birkaç yıl içinde ciddi bir yük halini alıyor.
TÜİK verilerine göre 2020–2025 döneminde ücretler yıllık ortalama %44 artsa da, alım gücü kaybı %50’ye varmış durumda. Yani maaş artıyor ama cüzdan zayıflıyor; zamlar sadece bordroda kalıyor. Bu fark, taksit artışını dar gelirli için bir stres testine dönüştürüyor.
İnşaat Kasım 2025’te başlayıp 2027–2028’de teslim edilecek. Bu süreçte kira ödemeye devam edenler için iki yıllık “çifte yük” kaçınılmaz. Üstelik e-Devlet yoğunluğu ve banka sistemlerindeki aksaklıklar, daha ilk haftadan sürecin zorluklarını hatırlattı.
Bir diğer tartışma, enflasyona endeksli taksitlerin İslam fıkhında “gharar” (belirsizlik) olarak anılan yönü. Bazı ilahiyatçılar bu modeli sakıncalı buluyor. Diyanet ise belirsizlik düşükse caiz görüyor. Yani mesele, yalnızca ekonomik değil; inanç düzeyinde de daha şimdiden sınır tartışmasına tosladı.
Gerçekçi Soru: Beş Yıl Sonra Taksitler Ne Olur?
Biz hesabımıza dönelim.
80 metrekarelik bir 2+1 dairede peşinat %10 (yaklaşık 295 bin TL). Başlangıçta 11.063 TL olan taksit, beş yıl sonra 27 bin TL’ye çıkabiliyor. Toplam maliyet 4–5 milyon TL bandında.
Misal hane geliri 70-90 bin TL olan bir aile için düşünelim. Artan taksitle beraber gıda, fatura, eğitim gibi harcamalarla birlikte bu aile için bütçeyi çevirmek zorlaşıyor. Üstelik başvuru şartları arasında “üzerine kayıtlı konut bulunmamak” koşulu var. Yani bu aile hâlihazırda kirada oturuyor ve yeni evi teslim edilene kadar mevcut kirasını da, gelecekte oturacağı evin taksidini de ödemek zorunda. Henüz oturmadığı evin borcunu öderken, yaşadığı evin kirasını aksatmamak için ikinci bir yükün altına giriyor.
TOKİ “kira bedeline yakın” taksit vaat ediyor ama birkaç yıl içinde tablo değişiyor; insanlar hem kiracı hem borçlu haline geliyor.
Sonuç: Umut Var, Ama Hesap Tutarsa
TOKİ’nin bu hamlesi, deprem dayanıklılığı, istihdam ve kira piyasasına müdahale açısından kıymetli ve anlamlı bir adım. Ancak gelir sınırı, gençlerin yararlanması için getirilen sınır ve endeksleme sistemi hâlâ projeyi zorluyor.. Gerçek dar gelirlinin dahil olabilmesi için gelir eşiği yoksulluk hattına çekilmeli, gençler için ebeveynin mülkiyeti şartı kaldırılmalı, endeksleme daha düşük oranda tutulmalıydı.
