Konut fiyatları ocak ayında yüzde 4.7 daha arttı. Üst üste üç aydır artması konut fiyatlarında yönün yeniden yükselişe döndüğüne işaret ediyor. Böylece Kasım 2022’de başlayan ve iki yıldır devam eden düşüş eğiliminin Ekim 2024’te bittiği anlaşılıyor.
➔Ekim 2024’de yüzde 26.77 artış düzeyine kadar inen yıllık konut fiyatları sonraki aylarda yükselişe geçerek Ocak ayında yüzde 31.95’e çıktı.
➔Ekim ayı fiyatların yönü bakımından bir kırılma ayı haline geldi. Önceki düşüş ve sonraki yükseliş dönemlerini bir karşılaştıralım.
➔Yıllık konut fiyatları Ekim 2022’de yüzde 186.8 artışla rekor düzeyine yükseldi. Oradan başlayan fiyatların hız kesmesi ile Ekim 2024’de yüzde 26.8 artışa inildi.
➔TÜFE ise Ekim 2022’de yüzde 85.5 ile 1994’ten bu yana en yüksek düzeyine çıktıktan sonra Ocak 2024’te yüzde 42.12 artışa geriledi.
DÜŞÜŞ DÖNEMİNDE DAHİ ENFLASYONUN ÜZERİNDE
➔Konut fiyatlarındaki gerileme çok daha hızlı olmasına ve son dönemde enflasyon artışının altına inmesine karşılık düşüşe başladığı düzey yüzde 186.8 ile enflasyonun iki katından daha fazlaydı. Bu nedenle iki yıllık düşüş döneminde dahi enflasyonun üzerinde kaldı.
➔Konut fiyat endeksi Ekim 2022’de 62.09 değerinden Ekim 2024’te 151.08’e çıktı. İki yıllık artış yüzde 143.3’ü buldu.
➔Aynı dönemin tüketici enflasyonu yüzde 139.7 oldu. Buna göre konut fiyatları bu iki yılda reel olarak yüzde 1.5 arttı.
➔Kira getirisi de değer artışına dahil edilirse reel getiri oranı yüzde 10’u bulur.
➔İki yılda konut fiyatları yıllık bazda yavaşlasa da aslında yükselmesini sürdürdü. Düşen sadece yıllık artış oranıydı.
➔Bu durum konutun enflasyon düşerken ve faizin rekor düzeyine çıktığı bir dönemde dahi reel kazanç sağladığını ortaya koyuyor.
➔Buna karşılık ocakta yüzde 4.7’lik konut fiyat artışı yüzde 5. 03’lük aylık manşet enflasyonun altında kaldı. Nasıl olur da konut fiyatları yükselişe geçti denilebilir?
➔Ocak aylarının enflasyon ve konut fiyat artışları bakımından son yıllarda istisna aylar olduğunu kabul etmek gerekiyor. İlk aydaki konut fiyatı manşet enflasyonun biraz altında kalıyor ama sonraki aylarda farkı kapatıyor.
SATIŞLARDA %40 ARTIŞ
➔Ana konumuz enflasyondaki düşüş olmadığı için bir kenara koyalım. Konut fiyatlarında yükseliş neden devam edecek konusuna odaklanalım.
➔Ekim 2024’e kadar olan iki yıllık düşüş döneminde dahi konut fiyatlarının enflasyonu yüzde 1.5 yendiğini belirtmiştik.
➔Ocak ayında gerisinde kalmasına rağmen son üç aydaki konut fiyatları artışı yüzde 9.8’ile enflasyon artışı yüzde 8.5’in üzerinde. Buna göre konut fiyatlarındaki son üç aylık reel artış yüzde 1.2 düzeyinde. Biri 24 aydaki yüzde 1.5, diğeri üç aydaki yüzde 1.2 fark. Vadenin uzamasıyla fark büyüyecek.
➔Konut sektöründe satışlar geçen yıl ortasından itibaren canlandı. Satışlar yılın ilk yarısında yüzde 3.7 gerilerken ikinci yarıda yüzde 41.3 arttı. Bu ocak ayındaki konut satış adedi de 30 bin artışla 112 bine çıktı ve yüzde 40 oranında büyüdü.
➔Yıllık konut satış adedi Haziran 2024’te 1 milyon 205 bine kadar inmişken Ocak ayında 1 milyon 510 bine yükseldi.
➔Satışlar 3-4 ay gecikmeyle fiyatları etkiliyor. Bundan sonra da satışların sürmesine en önemli katkı faizlerin düşmesinden gelecek.
FAİZ DÜŞÜŞÜ EN ÖNEMLİ ETKEN
➔Geçen yıl temmuzdan itibaren faizlerin erken bir şekilde düşürebileceği ihtimali satışları sıçratmaya yetmişti. Şimdi ise artık faizler indiriliyor ve bu eğilim devam edecek.
➔Nitekim konut kredi faizlerinin yıllık maliyeti yüzde 40’larda olsa bile mortgage kredi kullanımı dip düzeylerinden yükselmeye başladı. Faiz düşüşü kredi kullanımını desteklerken satışların artışı da fiyat artışlarının destekleyecek.
➔Sonuçta enflasyon düşerken konut fiyatlarının yükseldiği bir tablo ortaya çıkacak. Çelişkili bu tablonun uzun süre devam etmesi çok zor. Eninde sonunda birbirine yakınsayacak.
➔Ya konut fiyatları enflasyonu yanına çekecek ya da enflasyondaki düşüş daha güçlü bir şekilde gerçekleştiğinden konut fiyatlarını aşağı çekecek.
➔Ancak yine de enflasyonun varlığı konut fiyatları için iyi bir tatlandırıcı. Gayrimenkul enflasyondan iyi bir koruyucu.
➔Açılmakta olan konut fiyatı enflasyon makası şimdilik daha sınırlı ve etkisi de daha az kalabilir. Ancak ilerleyen aylarda özellikle yılın ikinci yarısında hem makas daha açılabilir hem de etkiyi daha fazla hissetmemiz mümkündür.
