Temmuz 202 itibariyle Türkiye konut piyasası, yüksek faiz duvarını aşarak rekor kırdı. TÜİK verilerine göre 142.858 konut satışı, geçen yıla göre %12,4’lük artışla tarihe geçti.
Yılın 7 aylık döneminde de satışlar 672 binden 835 bine yükseldi. Bu dönemde konut satışları yüzde 24.2 arttı. ➔Üstelik bu başarı, faizlerin zirvede olduğu bir dönemde geldi.
➔İşin daha çarpıcı yanı bu yılın 7 aylık döneminde ipotekli satışların yüzde 93 gibi yüksek bir hızla artması ve taban düzeyinden tırmanışa geçmesiydi.
➔Öncelikle, enflasyonist baskılar ve döviz kuru dalgalanmaları, bireyleri ve yatırımcıları konut gibi taşınmaz varlıklara yöneltti. Konut, uzun vadeli bir yatırım aracı olarak yüksek faiz oranlarına rağmen enflasyona karşı bir koruma sağlıyor.
➔İkincisi, hükümetin veya bankaların sağladığı teşvikler ve düşük faizli kredi kampanyaları, ipotekli satışları artırmış olabilir.
➔Üçüncüsü, inşaat sektörünün stoklarını eritme çabaları ve agresif satış politikaları da talebi artırdı.
➔Sonuncusu ise yüksek enflasyon ortamında gelirini artıranların daha sağlam gördükleri gayrimenkule yönelmesini sayabiliriz.
FAİZ DÜŞTÜĞÜNDE NE OLUR?
➔Faiz oranlarında bir indirim yapılması durumunda, konut satış dinamiklerinin nasıl evrilebileceği, mevcut veriler ve geçmiş trendler ışığında tahmin edilebilir.
➔Türkiye ekonomisinde faiz indirimleri, genellikle kredi talebini artırarak konut piyasasını canlandırmaktadır.
➔2013-2025 dönemi verilerine bakıldığında, faiz oranlarının düşük olduğu dönemlerde 2017-2018 yıllarında ipotekli satışlarda belirgin bir yükseliş gözlemlendi. 2017'de ipotekli satışlar 474 bin adede ulaşarak toplam satışların %33,6'sını oluştururken, 2025'te bu oran %12,9’a indi.
➔Bu, yüksek faizlerin kredi kullanımını sınırladığını ve indirimle birlikte bu segmentte ciddi bir sıçrama beklenebileceğini göstermektedir. Faiz indiriminin ilk etkisi, ipotekli satışlarda artış olacaktır. İşte olası senaryolar…
➔Temmuz 2025'te 18.425 adet olan ipotekli satış, faiz oranları %5-10 arasında düşerse, geçmiş verilere dayanarak %50-100 arasında bir artış potansiyeli taşıyabilir. Bu, 2025'in geri kalanında ve 2026 başlarında aylık ipotekli satışların 27-36 bin adede ulaşabileceği anlamına gelebilir.
➔Toplam satışlara etkisi ise ipotekli satışların payının artmasıyla birlikte aylık 150-160 adede kadar çıkabilir. Bu senaryo, 2024'ün genel ortalaması olan 127 bin adedin oldukça üzerinde bir hareketliliği işaret ediyor.
➔Sonuçta ilk kez 2025 yılında 1.5 milyon adedin üzerinde konut satışı gerçekleştirilebilir.
#resim#1283884#
RİSKLER MASADA
➔İşte bu nedenlerle faiz indiriminin enflasyon baskısı yaratmayacak ve konut fiyatlarını azdırmayacak şekilde kademeli yapılması gerekiyor. Burada da makroekonomik koordinasyon kilit rol oynayabilir.
➔Çünkü konut arzında kapasitesinin sınırlı olması artan taleple birlikte fiyat şoklarını beraberinde getirebilir. Hem yatırım amaçlı hem de barınma ihtiyaçlı olmak üzere arzı teşvik ederek inşaat sektörünün kapasitesini artırmak kritik bir önem taşıyor.
➔2025 Temmuz’undaki rekor, faizlerin yüksekliğine rağmen talebin ne kadar güçlü olduğunu kanıtladı.
➔Ya da piyasa dinamiklerinin faiz oranlarından bağımsız olarak işlediğini ortaya koydu, diye de düşünülebilir.
➔Ancak böyle olmadığını Türklerin yurtdışında gayrimenkul alımına hız vermeleri gösteriyor.
YURTDIŞINA YÖNELİM ARTTI
➔Türkiye’de yüksek kazanç ve yüksek servet sahipleri için mevcut yüksek faizler yetersiz kalıyor ve enflasyona karşı tam bir koruma sağlamıyor.
➔Bu nedenle yurtiçinde lüks konut satışları patlarken dövizle kira yasaklanmasının da etkisiyle konut talebi yurt dışına kaydı.
➔Ödemeler dengesi istatistiklerine göre yurtiçi yerleşikler yurtdışında son bir yılda 2.5 milyar dolarlık gayrimenkul alımı yaptı.
➔Bu tutar ilk kez yabancıların Türkiye’de satın aldıkları gayrimenkulün üzerine çıktı.
➔Gayrimenkule yurtdışında yapılan yatırım ayrıca bir döviz yatırımı oluyor. Yurtdışı finansman olanakları kullanıldığından kısmen bir açık pozisyon da sayılabilir.
➔Ancak zaman içinde elde edilecek kira geliri de döviz üzerinden. Sonuçta hem yabancı paraya, hem de Türkiye’ye göre daha uygun fiyatla gayrimenkule yatırım yapılmış oluyor.
➔Yapılan yatırımın büyüklüğü ise 2.5 milyar dolarla sınırlı değil. Bu tutar, özkaynak veya peşinat. Toplam büyüklük için, bu rakamı yaklaşık 4 ile çapmak gerekiyor ki, karşımıza 10 milyar dolarlık bir yatırım çıkar.
➔Türkiye’de fiyatlar hem pahalı bulunduğu, hem de kiralar döviz bazında tahsil edilemediği için, gayrimenkul yatırımında ciddi bir yurt dışına kayış söz konusu.
BÜYÜK DALGA YARATABİLİR
➔Yurtdışına kaysa da yüksek faiz ortamında rekor satışa ulaşan Türkiye konut piyasası faiz indirimiyle daha büyük bir dalga yaratabilir.
➔Ancak bu dalganın sağlıklı ilerlemesi ve sürdürülebilirliği, ekonomik politikalar ile sektör dinamiklerinin uyumuna bağlı olacak.
➔Türkiye konut piyasası şu an potansiyel enerji yüklü bir yay gibi bekliyor, faiz indirimi o yayı bırakabilir.
➔Önemli olan, ok hedefi mi vuracak yoksa duvara mı saplanacak?
