Merkez Bankası 2024 3. Çeyrek sonunda hane halkının finansal varlık, yastık altı altın ve kiralık konut stokundan oluşan servetini hesapladı.
Finansal servet toplamı 505 milyar dolar olarak bulundu. Son dört çeyreklik GSYH ise toplamı ise 1.260 milyar dolar. Buna göre finansal servetin GSYH’ya oranı yüzde 40.
➔Dikkat çekilen 2021 üçüncü çeyreği itibariyle finansal servetin toplamı 356 milyar dolar idi. Yine o dönemin GSYH’sı 795 milyar dolar olduğuna göre finansal servetin oranı yüzde 45 düzeyindeydi. 154 milyar artmasına karşılık milli gelir daha hızlı büyüdüğünden finansal varlıkların payı 5 puan kadar geriledi.
➔Aradan geçen 3 yılda milli gelir yüzde 58 artarak 1 trilyon 260 milyar dolara çıktı. Finansal varlıklar yüzde 42 artışla 356 milyardan 505 milyar dolara yükseldi. Finansal varlıkların milli gelire oranı da yüzde 45’ten yüzde 40’a indi.
➔Finansal servetten reel yatırımlara, gayrimenkule, altına, yastık altı dövize geçişler olabilir. Oran olarak düşüş buradan da kaynaklanabilir.
➔Enflasyon da zaten dolar kurunun üzerinde artış kaydetti. Anılan 3 yıllık dönemin toplam enflasyonu yüzde 343 olurken dolar kuru artışı son iki yılın da etkisiyle yüzde 299’da kaldı.
➔Yastık altı altın ise miktarı aynı kalmak kaydıyla değer artışı sonucu 3 yılda 196 milyardan 311 milyar dolara yükseldi. Buradaki artış yüzde 59 ile finansal varlık toplamından daha yüksek oranda.
ASIL BÜYÜK KAZANÇ GAYRİMENKULDEN
➔Kiradaki konut stokunun toplam değeri de 365 milyardan yüzde 92 artışla 701 milyar dolara vardı. Rakam olarak değer artışı 336 milyar dolar.
➔Altınla birlikte ikisinin değer artış kazancı 451 milyar dolar.
➔Üç yılda kazanılan aslında finansal varlıklarda 10’larca yıldan birikerek gelen ve 505 milyar dolara varan stok değere yakın.
➔Bu da üç yıl gibi kısa zamanda kiradaki konut değer artışından ve altının değerlenmesinden elde edilen kazancın büyüklüğünü ortaya koyuyor.
➔Finansal varlıklar aynı dönemde 154 milyar dolar büyürken yastık altı altın ve kiralık konut değer artışı kazancı 451 milyar dolarla bunun üç katına çıktı.
➔Para finanstan ziyade altından ve çok daha fazlası da gayrimenkulden yanı ranttan kazanıldı.
➔Kaldı ki Merkez Bankası’nın hesabı konut dışı gayrimenkulü yani ticari gayrimenkulü ve arsa ve arazileri kapsamıyor. Sadece konut fiyatlarını dikkate alsak bile, gayrimenkulün tümünden elde edilen rantın büyüklüğü ortaya çıkar.
➔Buna karşılık Türkiye’de gayrimenkul büyüklüğü ve kazanç yüksekliği ile orantılı vergilendirilmiyor. Hatta en düşük vergilenen alanlardan biri denilebilir.
GELİR ÇOKSA TÜKETİM DE ÇOKTUR
➔İnsanlar para kazanmışsa elbette harcar. Fiyata duyarlılığı azalır. Parasal sıkılaştırma bu anlamda kar etmez.
➔Merkez Bankası Başkanı Hakan Karahan son sunumunda yine bir dizi grafik paylaştı. Konuyla yakından ilgili olanı bitişiğe koyduk. Grafik 1988 ile 2024 arasını üç başlıkta ve üç ayrı dönemde ele alıyor.
➔Konular enflasyon, yatırım büyümesi ve özel tüketim büyümesi. Enflasyon 2003’e kadar yüksek iken sonrasında düşüyor ve 2020-24 arası tekrar yükseliyor. Ama ortalaması 2003 öncesinin yine de altında kalıyor.
➔Yatırım büyümesi belki en istikrarlı olanı ve pozitif seyrediyor.
➔Grafiğin son kısmında yer alan özel tüketim büyümesine gelince burada düzenli bir artış var. En yüksek tüketim artışının yüzde 11 ile 2020-2024 döneminde gerçekleştiği dikkati çekiyor.
➔2004-2019 dönemi özel tüketim artışı yüzde 4.7 ile son dönemin yarısına bile varmıyor.
➔1988-2003 arasındaki özel tüketim de yüzde 3.4 düzeyinde kalıyor. Yani son 5 yılın ortalama tüketim artışı 2003 yılı öncesi artışın üç katı düzeyinde.
➔Tüketimin bu kadar hızlı arttığı bir dönemde, sadece sıkı para ve gelirler politikası ile enflasyonla mücadeleden etkin sonuç almak elbette zorlaşır. Devreye mali politikanın da, kamuda harcama kısıcı politikaların da, seçici yapısal reformların da girmesi gerekli.
FİYAT VE KİRADA DÜNYA LİDERİ OLMANIN BEDELİ
➔Hane halkının bir kısmında çok hızlı bir servet büyümesi var. Ortada onları cezbedecek finansal yatırım aracı da kıt.
➔Onun için de tüketime harcıyorlar. Tasarruflarını da önemli ölçüde konut, gayrimenkul, altın, kripto ve yurtdışı yatırım araçlarında yapıyorlar. Yani büyük ölçüde servetlerini yine fiziki varlıklar yoluyla değerlendiriyorlar.
➔Türkiye’de yıllık konut satışları 1.5 milyon adet düzeyine yaklaşmasına karşılık konut sahiplik oranı düşüyor. Yeni yapılan veya satışa çıkan konutlar oturum amaçlı değil, ya yatırım ve kiraya vermek için, ya da yabancılar tarafından alınıyor demek.
➔Yüksek konut fiyatları da yüksek kira geliri demek. Türkiye 2015 sonrasında hem konut fiyat artışında hem de kira artışında açık ara dünya lideri. Bu OECD, IMF ve çeşitli emlak araştırmalarıyla ortaya konuldu.
➔Durum böyleyse konuta ve gayrimenkule talep devam eder. Kiralar da manşet enflasyonla birlikte inmesine iner ama aradaki makas zor kapanır. Şu anda enflasyon yüzde 42, kira artışı yüzde 100 düzeyinde.
➔Halbuki dezenflasyon için aradaki büyük makasın küçülmesi, kapanması ve hatta bir aşamada tersine dönmesi gerekir.
➔Ancak birkaç yılı alacak zaman diliminde bunun gerçekleşmesi bir hayli zor. Muhtemelen makasın büyüklüğü biraz küçülür ve ama kiralar enflasyonun düşüşünü hızlandırıcı değil yavaşlatıcı rol oynamaya devam eder.
➔Maalesef ki, rant gelirlerinin kuyruk etkilerini ve negatif sonuçlarını yıllarca yaşamak zorundayız. Gayrimenkul rantı dezenflasyon için de tam bir takoz.
