Türkiye konut piyasası ağustos ayında yeni bir rekora imza attı. TÜİK verilerine göre 143 bin 319 konut satıldı. Yılın en yüksek rakamı olan bu seviye, Ocak-Ağustos toplamını da 978 bine taşıdı. 12 aylık satışlar ise 1 milyon 649 binle pandemiden sonraki zirveye yaklaştı.
➔ Peki, faizlerin %40’larda seyrettiği, ekonominin durgunlaştığı ve alım gücünün eridiği bir ortamda bu nasıl mümkün oluyor?
➔ En dikkat çekici kalem ipotekli satışlar oldu. Ağustos’ta %45 artışla 19 bin 700’ü geçti. Ocak-Ağustos döneminde ipotekli satışlar tam %85 büyüyerek 141 bine ulaştı.
➔ Yüksek faizlere rağmen bu tablo, konutun hâlâ “enflasyondan korunma aracı” olarak görüldüğünü gösteriyor.
REEL FİYATLARDA TEMMUZ İSTİSNASI
➔ Yine satışların rekora ulaştığı, gurbetçilerin tam da piyasada en etkili şekilde yer aldığı temmuz ayında reel konut fiyatları enflasyonun gerisinde kalmış, yani reel olarak düşmüştü.
➔ Ağustos’ta bu durum tersine döndü. Yeni Konut Fiyat Endeksi %31 artarken, TÜFE %33 seviyesinde kaldı. Reel kayıp telafi edildi, Temmuz’un düşüşü şimdilik tek seferlik bir istisna olarak kayıtlara geçti.
➔ Satışlardaki rekor artışa karşılık fiyatların reel gerilemesi piyasada kırılmaya ve trend dönüşü başladığına işaret edecekti.
➔ Buradan hareketle konut piyasası hem arz yönüyle hem talep yönüyle güçlü kalmaya devam edeceği sonucu çıkartılabilir.
YABANCI İLGİSİ DÜŞÜK
➔ Rekor kıran satış tablosunun gölgesinde kalan ise yabancıların ilgisindeki gerileme.
➔ Ağustos’ta yabancılara satış %20 düştü, toplamda 1.800 adede geriledi.
➔ İlk 8 ayda toplam yabancı satışı %13 kayıpla 13 bin civarında. Bu da yabancıların toplam içindeki payını %1,3’e indirdi.
➔ Vatandaşlık programındaki sıkılaştırmalar ve jeopolitik belirsizlikler bu düşüşte etkili.
PİYASANIN PARADOKSU
➔ Konut piyasası bugün tam bir paradoks yaşıyor.
➔ Faizler çok yüksek, konut kredisi %40 dolayında. Mevduat faizleri de aşağı yukarı bu düzeylerde. Konut piyasası ise faizle ters korelasyona sahip.
➔ Alım gücü düşük, enflasyon hala %33’le yüksek düzeyde ve bu durum hanehalkının konuta ayıracağı tasarrufları ve taksit ödeme gücünü kısıtlıyor.
➔ Ekonomi durgun, karlar düşük, gelir artışı sınırlı ve genel tüketici güveni zayıf.
➔ Ama satışlar rekor kırıyor. Bu çelişkinin dört açıklaması var:
1-Enflasyona karşı korunma güdüsü hala canlı. Nitekim hanehalkı enflasyon beklentileri resmi hedef ve tahminlerin iki katı düzeyinde.
2-Müteahhitlerin kampanyaları ve stok eritme çabaları, deprem bölgesinde konut inşasında hızlanma arzı besliyor.
3-TCMB’nin temmuz ayında başlattığı faiz indirim sürecinin süreceğine ilişkin beklentiyle yapılan önden alımlar.
4-Altın fiyatlarının yurtiçinde ve yurt dışında tarihi rekorlarını kırması serveti büyütüyor. Yaygın bir şekilde altınla tasarruf edip birikimlerini büyütenlerin, bunu doğrudan konut alımında kullanıldığını Merkez Bankası araştırması ortaya koymuştu.
CANLANMA KALICI MI GEÇİCİ Mİ?
➔ Ağustos rekoru, konut piyasasında canlılığın devam etmekte olduğunu gösterdi.
➔ Faizlerin yüksekliği, yabancı talebinin düşüşü ve reel alım gücündeki erozyon bu tablonun sürdürülebilirliği konusunda soru işareti yaratsa da enflasyon ve faiz düşüşünün içindeyiz.
➔ İpotekli konut alımlarının giderek yaygınlaşması önümüzdeki dönem talebi artıracak temel unsur olmaya aday.
➔ Konut ve gayrimenkul yatırımı hâlâ Türkiye’de enflasyona karşı en güçlü sığınaklardan.
➔ Üstelik finansal yatırım araçları tarafında altın dışında iyi bir seçenek yok. Konut da altının değer artışı ardından ikinci sırada geliyor.
➔ Bu nedenledir ki konut alımlarındaki artışın büyük kısmı, barında ihtiyacından çok yatırım amacı taşıyor. Satışlardaki rekora rağmen konut sahipliğinin %56,1’e inmesi de bu görüşü doğruluyor.
➔ Bunda, konut fiyatlarının tarihi düzeylerinden aşağı gelmesi yanında kiraların rekor düzeyde artmasının da etkisi büyük.
➔ Kiralardaki yükselme önümüzdeki dönem konutun değer artışı yanında iyi kira geliri ile reel getiri sağlaması bekleniyor.
SON DAKİKA KOŞUSU MU, MARATONUN İLK ETABI MI?
➔ Bütün bu nedenlerden dolayı 2024’te başlayıp 2025’te süren satış patlamasını ‘son dakika koşusu’ olarak görmüyoruz.
➔ Faiz indirim sürecini de dikkate alınca muhtemelen ‘bir maratonun ilk etabı’ olabilir.
➔ Ancak hemen belirtelim ki, bu canlanmanın sürdürülebilirliği konut fiyatlarının sert değil, ılımlı bir artış kanalında ilerlemesine bağlı.
➔ Talebi kısıtlamayan ve canlılığı sürdürecek ılımlı yükselişe örnek ise son 9 ayda konut fiyatlarının yıllık bazda 5,6 puan daha yükselmesi verilebilir. Ekim 2024’te yıllık %26,8’e kadar inen konut fiyat artışı Ağustos 2025’te % 31,4 düzeyinde bulunuyor.
➔ Tüketici Eğilim Anketinde ‘önümüzdeki bir yılda konut satın alma ve inşa ettirme ihtimali’ geçen yıl %10 civarında seyrederken bu yıl %14’e yükselmesi canlanmanın devamı için umut verici.
