Rönesans Gayrimenkul kiracısıyla birlikte büyüyor
Rönesans Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Yağmur Yaşar, 7 ilde bulunan 12 AVM'lerini canlı organizma gibi gördüklerini, kiracılarını vitrinlerinden kullandıkları yağın derecesine kadar yönlendirdiklerini söyledi. Yaşar, kiracıların toplam cirosunun haziranda geçen yıla göre ortalama yüzde 35 civarında büyüğüdünü belirterek, "Ortalama bir mağaza için günlük 175 bin TL'ye geliyor. Dolar olarak baktığımızda yaklaşık 4.400 dolar. Hem ciro hem de tüketim anlamında Avrupa seviyesine yaklaştı" dedi. Rönesans Gayrimenkul Yatırım ise son iki yılda gelirlerini Euro bazında yüzde 62 artırdı
7 ilde 12 AVM'ye sahip olan Rönesans Holding’in ticari gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketi Rönesans Gayrimenkul Yatırım'ın yöneticileri, çalışmalarını ve gelecek planlarını anlattı.
Aktarılan bilgiye göre; Rönesans Gayrimenkul Yatırım, son iki yılda gelirlerini Euro bazında yüzde 62 artırdı. 2023 yılını 110 milyon Euro ciro ile tamamlayan, operasyonel karda ise 2025 yılı bütçesini 180 milyon Euro olarak bütçeleyen şirket, yeni yatırımlara da devam ediyor. Bugün itibarıyla 7 ilde AVM’si bulunan RGY, Antalya’da da 150 milyon dolar yatırımla portföyündeki üçüncü Hilltown markalı AVM’yi hayata geçirmeyi hedefliyor.
Rönesans Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Yağmur Yaşar, çalışma tarzlarını 'perakendecilerin ortağı' olarak tanımlarken, "Perakandecilerin ciro ortağıyız. Sabit kiralarımız da var ama cirodan aldığımız payla perakendenin ortağıyız. Perakendeyi perakendeci kadar bilme yolundayız. Onları doğru yönlendirmemiz gerekiyor. İyileştirmelerin ciroya etkisini görüyoruz" ifadelerini kullandı.
“HER YIL 150 MAĞAZAYI DEĞİŞTİRİP ‘ORGANİZMAYI’ CANLI TUTUYORUZ”
Genel Müdür Yağmur Yaşar, AVM yönetimini kapsayıcı ve bütüncül bir stratejiyle ele aldıklarının altını çizerken, “Biz kendimizi perakendecilerin ciro ortağı olarak görüyoruz. Onlar da bizi öyle görüyor. 2.000 mağazamızı farklı kategorilerde kendi benzerleriyle karşılaştırıyoruz. Mesela İstanbul’da bir AVM’mizde bir erkek giyim mağazası vardı. Yeri, vitrini, görünürlüğü çok iyi. Ama içerideki ürün gamı iyi değil. Renk, beden eksik, hizmet kalitesinde sorun var. Markayla bunu paylaştık, hemen aksiyon aldılar. Ve cirosu sadece bir ayda 4 katına çıktı. Bizim işimizde başarılı olmak için perakendecileri doğru yönlendirmek çok önemli” dedi.
Alışveriş merkezlerinin yaşayan birer organizma olduğunu dile getiren Yaşar, “Dolayısıyla içerdeki yaşamı sürekli kontrol etmemiz gerekiyor. Bugün geldiğimiz noktada bizim doluluk oranımız yüzde 98.7… Bu sektörümüzde zaten olabilecek en iyi seviye. 12 AVM’mizdeki 2.000 mağazanın yaklaşık 150'sini her yıl sürekli olarak değiştiriyoruz. Yani neredeyse her yıl bir AVM’yi sürekli yeniliyoruz. Organizmayı sürekli canlı tutuyoruz. İki önemli unsuru var; birincisi, misafirlerimizin müşteri deneyimini güçlendirmek. İkincisi, yatırımcılarımızın beklentilerini karşılamak” ifadelerini kullandı.
"PATATES KIZARTMASINDA KULLANILAN YAĞI BİLE KONTROL EDİYORUZ"
Alışveriş merkezi jenerasyonlarındaki gelişimi değerlendiren Yağmur Yaşar şunları söyledi: "Birinci jenerasyon AVM'ler müşteriyi içeriye alan, hiç gün ışığı göstermeden mağaza mağaza dolaştıran, alışverişini tamamladıktan sonra da gitmesini kolaylaştıran kapalı yapılardı. Bizim Hilltown Karşıyaka gibi yeni jenerasyon AVM'lerimizde bahçeler, insanların sosyalleşeceği mekanlar, etkinlik aktivite alanları var. İnsanların bulunmak istedikleri mekanlar oldu. Bu dönüşüm cirolara da yansıyor. Kişi başı harcama bu tür merkezlerde standart kapalı AVM'lere göre yüzde 50 kadar yüksek. Çünkü insanlar misafir gibi hizmet görüyor, iyi bir deneyim yaşıyorlar burada. Biz ziyaretçilerimize müşteri değil misafir gözüyle bakıyoruz. Bu yaklaşım sadece alışverişle sınırlı değil. Bir detay vereyim; yeme-içme alanlarında fritöz sıcaklıklarını 180 derecede tutuyoruz çünkü 200 derece üstü kanserojen oluyor. Yani AVM'lerimizde patates kızartmasının yağının derecesine kadar detaylara hakimiz.”
"HEM CİRO HEM DE TÜKETİMDE AVRUPA SEVİYESİNE YAKLAŞTIK"
Yağmur Yaşar, AVM’lerdeki kira fiyatlarına ilişkin de şunları söyledi: “Perakendecilerin kendi bilançolarında kira ve ortak alan için ödedikleri rakamın toplam satışa oranı 2018'de yüzde 13-14 seviyelerindeydi. Yani 100 bin liralık satış yapan kiracı 13-14 bin lira kira ve ortak alan ödüyordu bize. Bugün 2018'den bu yana kiracılarımızın ciroları hep enflasyonun üstünde arttı. Ama kira enflasyonla endekslendi, oraya gidemedi. Sonuçta 100 bin liralık satış yapan kişinin ödediği kira ve ortak alan bugün 9 bin liralara kadar düştü. Dolayısıyla bugün perakendecinin en önemli problemi kira değil. Kiracıda, kiranın problem derecesi azaldı. Tedarik problemleri, personel, stok maliyeti, işletme sermayesi ihtiyacı... Bunlar daha büyük problemler.”
Haziran ayında kiracıların toplam cirosunun 10,5 milyar TL'yi geçtiğini açıklayan Yaşar, "Geçen yıla göre ortalama yüzde 35 civarında bir büyüme var. Ortalama bir mağaza için günlük 175 bin TL'ye geliyor. Dolar olarak baktığımızda yaklaşık 4.400 dolar. Hem ciro hem de tüketim anlamında Avrupa seviyesine yaklaştı" açıklamasını yaptı.
Halka arz sonrası finansal durumlarını değerlendiren Rönesans Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Sercan Yüksel ise, “Söz konusu dönemde operasyonel kâr (FAVÖK) rakamımız enflasyonun üzerinde yüzde 11 artarak 1,8 milyar TL’ye, Euro bazında yüzde 37’lik bir artışla 46,1 milyon Euro’ya yükseldi. Bu rakam operasyonel karda 2025 yılı için bütçelediğimiz 180 milyon Euro seviyelerine ulaşabileceğimize işaret ediyor. Düşen borçluluk oranımız ile finansman maliyetimiz azaldı ve bu durum da nakit yaratma kapasitemizi artırdı. Son iki yılda gelirlerimizi Euro bazında yüzde 62 artırdık.” dedi.
Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings’in Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın uzun vadeli kredi notunu 2024 yılında ‘B’den ‘B+’ seviyesine, 2025’te ise bir kademe daha yukarı taşıyarak kredi notunu ‘BB-‘ye yükselttiğini anlatan Yüksel, düzenli ve istikralı not artışının mali disiplinin ve uzun vadeli stratejilerinin önemli bir göstergesi olduğunu söyledi.
Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın haziran ayında da daha ilk değerlendirmesinde kurumsal yönetim derecelendirme çalışmaları kapsamında 10 üzerinden 9,12 puan alarak Borsa İstanbul (BIST) Kurumsal Yönetim Endeksi’ne girmeye hak kazandığını ifade eden Sercan Yüksel, “Tüm bunlar da sürdürülebilir ve çevreye duyarlı, karlı, fark yaratan, sosyal, ticaret ve iş hayatına katkıda bulunan, uluslararası standartlarda ticari gayrimenkul projeleri geliştirerek, tüm paydaşları için en yüksek değeri yaratma hedefiyle çalışmalarımızı sürdürdüğümüzü net olarak gösteriyor” dedi.
ANTALYA’YA 150 MİLYON DOLARLIK YENİ AVM GELİYOR
Bugüne kadar yürütülen başarı hikayesi, kârlı büyüme ve güçlü finansmanın Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın gelecek projelerine de yön verdiğini vurgulayan Yaşar, yakın dönem planlarını ise şu şekilde aktardı: “İstanbul’da Maltepe Park AVM ve Ofis’in bulunduğu parselde, iki bloğu konut, iki bloğu ofis ve 15 adet ticari üniteden oluşan Maltepe Park projemizin inşaatı devam ediyor. Şu anda genel olarak baktığımızda inşaatın yüzde 19 seviyesinde olduğunu söyleyebiliriz. Konut tarafında ise ilerleme oranımız yüzde 49. Söz konusu projedeki dört bloğu da ilk etapta konut olarak planlamıştık. Ancak ofis piyasasında ciddi bir arz açığı ve talep olması nedeniyle iki bloğu ofise dönüştürdük. Mimarisinde bulunduğu lokasyonun topoğrafya silüeti ve şehir siluetinin cepheye yansımasından esinlendiğimiz ofis projesini, klasik ofis binalarından farklı olarak taze havayı direk sağlanacak şekilde tasarlıyoruz. Bunun yanı sıra Antalya Konyaaltı'nda orta vadede portföyümüzdeki üçüncü Hilltown olacak bir AVM projesi geliştirmeyi planlıyoruz. Bu arada söz konusu projeyle Antalya Rönesans Gayrimenkul’ün faaliyet gösterdiği sekizinci il olacak. Bu proje için yaklaşık 150 milyon dolarlık bir yatırım öngörüyoruz. Ümraniye’de bulunan ve 23 bin metrekare büyüklüğündeki arsamızda da konut veya ofis projesi geliştireceğiz. Şu anda imar durumu ile ilgili gelişmeleri bekliyoruz. Rönesans Gayrimenkul Yatırım olarak hem organik hem de stratejik satın almalarla sürdürülebilir bir şekilde büyümemize devam edeceğiz.”
İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Kahramanmaraş, Şanlıurfa ve Samsun olmak üzere yedi ilde bulunan Optimum, Hilltown ve Piazza markalı AVM’lerinin yanı sıra Maltepe Park ve Kozzy AVM’leriyle hizmet veren Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın portföyünde RönesansBiz Küçükyalı, Hilltown Ofis, Piazza Ofis ve Maltepe Park Ofis de bulunuyor.
"2026'DA TÜM ENERJİMİZİ YEŞİL ENERJİDEN KARŞILAYACAĞIZ"
Rönesans Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Yağmur Yaşar, sürdürülebilirlik konusunu en üst düzeyde sahiplendiklerinin de altını çizerek, RGY portföyünde yer alan 15 varlığın tamamının BREEAM In-Use “Outstanding” sertifikasına sahip olduğunu ve bu seviyeye dünya genelindeki binaların yalnızca yüzde 1’inin ulaşabildiğini söyledi.
Yaşar, şöyle devam etti: “Sağlık, konfor, su ve enerji tüketimi, malzeme, kirlilik yönetimi, arazi kullanımı ve ekoloji kriterlerini değerlendiren bu sertifika, sürdürülebilirliği sadece bina için değil, işletme ve yönetim anlayışı olarak da değerlendiriyor. Not olarak hemen belirtmek isterim ki; dünya genelinde toplam 18 bin 135 BREEAM In-Use projesi bulunuyor. Söz konusu sertifikaların 9 bin 862 tanesi ofis ve AVM kategorisine ait ve dünya genelinde bu sertifikaların yaklaşık yüzde 1,2’si ‘Outstanding’ seviyesinde… Bu oranın Rönesans Gayrimenkul’ün yönetimini üstlendiği varlıklarda yüzde 100 olması varlık yönetimi konusundaki gücümüzü ve sürdürülebilirlik konusundaki ısrarımızı gösteriyor. Ayrıca Türkiye’de BREAM In-Use sertifikasına ‘Outstanding’ düzeyinde sahip olan 15 varlığın tamamı Rönesans Gayrimenkul’ün portföyünde bulunmasının yanı sıra dünya çapında ‘Outstanding’ seviyesinde sertifikaya sahip 15 varlığı bünyesinde bulunduran ve tüm yönetimini üstlenen ilk ve tek şirket olmak bizim için büyük gurur.”
“İZMİR VE KIRŞEHİR’DE YENİLENEBİLİR ENERJİ YATIRIMLARI YAPACAĞIZ”
Rönesans Gayrimenkul Yatırım’ın bir taraftan operasyonel verimliliğini artırırken, diğer taraftan da sürdürülebilir geleceğe katkı sunmak için çalıştığını ifade eden Yağmur Yaşar, “Rönesans Gayrimenkul Yatırım, 16 bin 500 kişiye doğrudan ve dolaylı olarak istihdam sağlıyor. Böyle büyük bir ekosistemde önceliğimiz toplumsal cinsiyet eşitliği. Hem yönetim kurulunda hem de merkez ofiste kadın-erkek oranını eşitlemeyi başardık” dedi.
Öz tüketime dönük yeşil enerji projeleriyle, tüm AVM'lerdeki elektrik ihtiyacını tamamen yeşil, karbon sıfır olarak karşılamak istediklerini de sözlerine ekleyen Yağmur Yaşar, “2017 yılından 2024 yılına kadar birim inşaat alanı başına ortak alan enerji tüketimlerini ve buna bağlı karbon emisyonlarını yüzde 54,9 azalttık. İzmir'de rüzgâr, Kırşehir'de ise güneş santrali projelerimiz var. Bu projeleri Rönesans Enerji ile hayata geçireceğiz. İzinleri alındı. Bu iki projeyle, 2026 yılında bütün AVM'lerimizdeki elektrik tüketimini tamamen yeşil enerjiyle karşılıyor olacağız” dedi.
